Comprar imóvel para alugar: como calcular a rentabilidade real (antes de assinar)
A conta do aluguel dividido pelo preço engana. Veja como calcular a rentabilidade real de um imóvel para alugar, com os custos que todos esquecem.
"O apartamento custa 400 e aluga por 2 mil — dá 6% ao ano, melhor que muita aplicação!" Essa frase, dita com convicção em qualquer almoço de família, é o ponto de partida de muita compra ruim. Não porque imóvel para alugar seja mau investimento — pode ser ótimo —, mas porque a conta ingênua ignora tudo o que corrói o aluguel entre o inquilino e o seu bolso. Antes de assinar qualquer proposta, vale fazer a conta como ela é de verdade. Este artigo mostra como.
A conta ingênua (e por que ela engana)
A fórmula que todo mundo faz de cabeça é:
Rentabilidade = aluguel mensal × 12 ÷ preço do imóvel
Ela tem dois defeitos graves. Primeiro, o denominador está errado: você não paga só o preço do imóvel — paga também ITBI, cartório e, quase sempre, uma preparação inicial (pintura, pequenos reparos). Já detalhamos esses valores em quanto custa comprar um imóvel além do preço; para o investidor, eles entram na base do cálculo, porque saíram do seu bolso.
Segundo, o numerador é fantasioso: supõe 12 aluguéis por ano, sem nenhum custo. Na vida real, isso praticamente não acontece.
Os custos que corroem o aluguel
Antes do exemplo numérico, o inventário do que fica pelo caminho:
- Vacância. Entre a saída de um inquilino e a entrada do outro, o imóvel não rende nada. Um mês vago por ano já derruba a receita em mais de 8% — e imóveis mal localizados ou caros para o padrão do bairro ficam vagos por muito mais tempo.
- Condomínio e IPTU no vazio. Enquanto está vago, quem paga condomínio e IPTU é você. É custo dobrado: a receita some e a despesa aparece.
- Manutenção. Pintura entre inquilinos, reparos hidráulicos, um eletrodoméstico da área comum rateado em cota extra. Imóvel envelhece; reservar um percentual do aluguel para isso é realismo, não pessimismo.
- Administração e corretagem. Se uma imobiliária administra, ela fica com um percentual do aluguel todo mês — tipicamente algo em torno de um décimo. E a cada novo contrato costuma haver taxa de locação (em geral, na casa de um aluguel).
- Imposto de renda sobre o aluguel. Aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão e é tributado pela tabela progressiva do IR, conforme sua renda total. Muita "rentabilidade" anunciada por aí simplesmente finge que esse imposto não existe. Confirme as regras e faixas vigentes no site da Receita Federal.
Um exemplo completo, do bruto ao líquido
Exemplo hipotético e arredondado, apenas para mostrar a mecânica da conta.
A compra: apartamento de R$ 400 mil, mais R$ 30 mil de ITBI, cartório e preparação inicial. Investimento total: R$ 430 mil.
A receita: aluguel de R$ 2.000/mês. Supondo um mês de vacância por ano, entram 11 aluguéis: R$ 22.000/ano.
As despesas de um ano típico:
| Item | Valor anual (hipotético) |
|---|---|
| Condomínio + IPTU no mês vago | R$ 650 |
| Manutenção e reparos | R$ 2.000 |
| Administração da imobiliária (~8% do recebido) | R$ 1.760 |
| Taxa de locação diluída (1 aluguel a cada ~3 anos) | R$ 700 |
| IR sobre o aluguel (carnê-leão, estimado no exemplo) | R$ 2.900 |
| Total de despesas | R$ 8.010 |
O resultado: R$ 22.000 − R$ 8.010 = R$ 13.990 líquidos por ano, ou cerca de R$ 1.165/mês.
Agora as duas rentabilidades lado a lado:
- Bruta (conta ingênua): 24.000 ÷ 400.000 = 6,0% ao ano
- Líquida (conta real): 13.990 ÷ 430.000 = ~3,3% ao ano
A rentabilidade real ficou quase na metade da anunciada. Os números do exemplo são inventados, mas a proporção é o recado: entre bruto e líquido, a diferença é grande demais para ser ignorada — e é nela que se decide se o negócio é bom.
Compare com o custo de oportunidade
Os ~3,3% líquidos do exemplo não vivem no vácuo: o mesmo dinheiro poderia estar rendendo em outro lugar. A comparação honesta é entre a rentabilidade líquida do aluguel e a rentabilidade líquida (após IR) de uma aplicação conservadora no mesmo período — os juros vigentes você confere em qualquer banco ou no site do Banco Central.
Quando os juros da economia estão altos, o aluguel sozinho raramente ganha da renda fixa. E é aqui que entra a parte da conta que ninguém consegue prometer:
Valorização: o componente que ninguém controla
O retorno total de um imóvel é aluguel + valorização. O problema é que a valorização é incerta, desigual entre bairros e só vira dinheiro de verdade na venda — que tem seus próprios custos e impostos. Tratá-la como certeza é o erro simétrico ao de ignorar as despesas.
A postura sensata: faça a conta do aluguel sem valorização. Se o negócio só fica bom com valorização forte, você não está comprando renda — está apostando. Para acompanhar o comportamento histórico de preços e aluguéis por cidade, consulte o índice FipeZap; para a dinâmica local, converse com corretores da região e observe quanto tempo os anúncios ficam no ar.
Onde a localização entra na conta
Quase todas as variáveis do cálculo — vacância, aluguel possível, valorização provável — são, no fundo, variáveis de localização. Um imóvel mediano em região de alta demanda de aluguel costuma bater um imóvel ótimo onde ninguém procura. Bairros com vida própria de serviços, transporte e emprego seguram inquilinos por mais tempo e reduzem a vacância, que é o custo mais traiçoeiro da lista.
Se o seu radar está em Belo Horizonte, vale cruzar essa lógica com o nosso panorama dos bairros mais valorizados de BH — e lembrar que "valorizado" não é sinônimo de "melhor para alugar": bairros consolidados de classe média com boa demanda, como mostramos no guia do Buritis, às vezes entregam relação aluguel/preço melhor que endereços de prestígio, onde o preço do metro quadrado corre na frente do aluguel.
O checklist antes de assinar
- Some todos os custos de aquisição ao preço — essa é sua base.
- Pesquise o aluguel real de imóveis equivalentes (anúncios fechados, não pedidas).
- Estime vacância com folga; pergunte a imobiliárias locais o tempo médio de locação na região.
- Liste condomínio, IPTU, manutenção, administração e IR.
- Calcule a rentabilidade líquida e compare com a alternativa sem esforço.
- Só então deixe a valorização entrar — como possibilidade, não como pilar.
Perguntas frequentes
Financiar um imóvel para alugar faz sentido? A conta fica mais dura: os juros do financiamento em geral superam a rentabilidade líquida do aluguel, então o aluguel costuma cobrir só parte da parcela. Pode fazer sentido como estratégia patrimonial de longo prazo, mas exige simulação honesta — nunca suponha que "o aluguel paga o financiamento".
Aluguel por temporada rende mais? O aluguel por plataforma pode ter receita bruta maior, mas com custos e vacância muito maiores (limpeza, mobília, taxas da plataforma, sazonalidade) e mais trabalho. É outro negócio, quase uma operação hoteleira — refaça toda a conta, não só o numerador.
Qual é uma rentabilidade líquida "boa"? Não existe número mágico: depende dos juros vigentes e do potencial do bairro. O método é comparar a líquida do imóvel com a líquida da alternativa conservadora — e exigir prêmio pelo trabalho e pelo risco que o imóvel dá.
Imóvel na planta para alugar depois vale a pena? Acrescente à conta o prazo sem receita (obra), o risco de atraso e o custo do dinheiro parado nesse período. O desconto da planta precisa compensar tudo isso — às vezes compensa, muitas vezes não.
Exemplo numérico hipotético, apenas ilustrativo do método de cálculo. Impostos, taxas e condições variam por município, contrato e perfil — confirme as regras vigentes na Receita Federal e refaça as contas com os números do seu caso.