Quanto custa realmente comprar um imóvel: ITBI, escritura, registro e as taxas que ninguém te conta
O preço do imóvel é só o começo: ITBI, escritura, registro, taxas de financiamento e mudança somam de 4% a 6% a mais. Veja a conta completa antes de fechar negócio.
Você negociou o preço, fechou em R$ 500 mil e fez as contas da entrada. Parece que o planejamento está pronto — até descobrir que vai precisar de mais R$ 20 a 30 mil à vista para transformar o negócio em propriedade registrada. ITBI, escritura, registro, taxas bancárias: os "custos de transação" são o capítulo que falta na maioria das conversas sobre compra de imóvel. Este artigo coloca tudo na mesa, com a ordem em que cada conta chega.
A régua rápida: 4% a 6% do valor do imóvel
Antes do detalhe, o resumo que você precisa levar: planeje entre 4% e 6% do valor do imóvel para custos de aquisição, além da entrada. Num imóvel de R$ 500 mil, isso significa reservar de R$ 20 mil a R$ 30 mil. Se a compra for financiada, fique mais perto do teto da faixa; à vista, mais perto do piso.
ITBI: o imposto da transferência
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal e incide sobre toda transferência onerosa de imóvel. Cada cidade define sua alíquota — em Belo Horizonte, a referência é 3% sobre o valor do negócio ou o valor de referência da prefeitura, o que for maior.
Dois detalhes importantes:
- A base de cálculo pode ser maior que o preço pago. As prefeituras mantêm valores de referência próprios; se o seu preço foi abaixo dele, o imposto vem pela régua da prefeitura. É possível contestar, mas o caminho comum é pagar pelo valor de referência.
- Sem ITBI pago, não há registro. O comprovante é exigido pelo cartório — por isso ele chega cedo na sequência de pagamentos.
Escritura pública: o ato da compra
A escritura é o documento lavrado no Cartório de Notas em que vendedor e comprador formalizam o negócio. Os emolumentos (a taxa do cartório) seguem tabela estadual e são progressivos: quanto maior o valor do imóvel, maior o custo — a conta costuma ficar na casa de alguns milhares de reais para imóveis de valor médio.
Exceção que economiza dinheiro: na compra financiada, o contrato de financiamento tem força de escritura pública — você não paga a escritura do cartório de notas, apenas o registro. É uma das poucas vantagens de custo do financiamento.
Primeiro imóvel pelo SFH tem desconto: a lei garante redução de 50% nos emolumentos de escritura e registro para a primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação. Pouca gente pede; cartório nenhum oferece de graça. Peça.
Registro: o ato que te torna dono
Depois da escritura (ou do contrato de financiamento), o documento vai ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado na matrícula. Como já vimos no checklist de documentação, só o registro transfere a propriedade. Os emolumentos também seguem tabela estadual progressiva, em valores próximos aos da escritura.
Os custos do financiamento
Quem financia soma alguns itens à conta:
- Taxa de avaliação do imóvel — o banco envia um engenheiro credenciado para avaliar a garantia; o custo fica na casa das centenas de reais a pouco mais de mil.
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) — não são pagos à vista: vêm embutidos na parcela mensal. Mas compare entre bancos, porque encarecem o Custo Efetivo Total.
- Tarifas administrativas — algumas instituições cobram tarifas de contratação ou de serviços. Questione cada linha; várias são negociáveis.
Os custos que chegam com as chaves
A régua dos 4–6% cobre a aquisição — mas o primeiro ano de imóvel tem sua própria lista:
- Condomínio e IPTU proporcionais, que passam a ser seus a partir da posse
- Mudança e pequenos reparos imediatos
- Ligações de serviços (energia, água, gás, internet)
- Em imóvel novo: móveis planejados, iluminação, cortinas — o "custo de habitar" que ninguém inclui na simulação
Uma reserva de 1% a 2% do valor do imóvel para esse primeiro ano evita começar a vida nova no cheque especial.
Simulação completa: imóvel de R$ 500 mil em BH (financiado)
| Item | Valor estimado |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 15.000 |
| Registro do contrato | ~R$ 5.000 |
| Taxa de avaliação do banco | ~R$ 1.000 |
| Total de aquisição | ~R$ 21.000 (4,2%) |
| Reserva do primeiro ano (1–2%) | R$ 5.000–10.000 |
Valores aproximados para fins de planejamento; emolumentos seguem as tabelas vigentes dos cartórios de Minas Gerais e o ITBI, a legislação municipal de BH. Confirme os números do seu caso antes de fechar.
Perguntas frequentes
Dá para financiar o ITBI e as taxas junto com o imóvel? Alguns bancos permitem incluir custos de aquisição no financiamento, dentro de limites. Ajuda no fluxo de caixa, mas você pagará juros sobre eles por décadas — use apenas se necessário.
Comprar à vista elimina quais custos? Taxa de avaliação e seguros do financiamento somem; a escritura pública passa a ser necessária (no financiamento ela é dispensada). No líquido, a compra à vista fica um pouco mais barata em custos de transação.
O vendedor paga alguma coisa? Por praxe, a comissão do corretor é do vendedor e os custos de ITBI, escritura e registro são do comprador — mas tudo é negociável em contrato.
Conteúdo informativo. Alíquotas e emolumentos mudam por lei — verifique os valores vigentes na prefeitura e nos cartórios antes de decidir.