Direitos e deveres de inquilino e proprietário: o guia definitivo da convivência
Infiltração, chuveiro queimado, reajuste, visita do dono: a Lei do Inquilinato responde quase tudo. Veja quem paga o quê e como manter a paz no aluguel.
O chuveiro queimou: quem paga? Apareceu uma mancha de infiltração no teto: de quem é o problema? O proprietário quer "dar uma passadinha" para ver como está o apartamento: pode? A maioria das brigas entre inquilino e proprietário não nasce de má-fé — nasce de ninguém saber ao certo o que a lei diz. E a lei diz muita coisa: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula o aluguel residencial no Brasil há décadas, com regras estáveis e surpreendentemente sensatas. Este guia traduz as principais para o dia a dia — incluindo a tabela que resolve 90% das discussões: de quem é a conta?
A regra de ouro: estrutura é do dono, uso é do inquilino
Quase tudo na Lei do Inquilinato deriva de um princípio simples. O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos problemas estruturais e pelos defeitos anteriores à locação. O inquilino deve usar o imóvel com cuidado e devolvê-lo como recebeu, respondendo pelos danos que ele mesmo (ou suas visitas) causar e pela conservação corriqueira.
Na prática: a coluna que verga, o telhado que verte, a fiação antiga que dá curto — conta do proprietário. A lâmpada queimada, a desentupida da pia, o vidro que a criança quebrou — conta do inquilino. A zona cinzenta fica no meio, e é para ela que existe a tabela mais adiante.
Despesas ordinárias e extraordinárias: o divisor de águas do condomínio
No condomínio, a lei divide as despesas em duas famílias, e vale memorizar a lógica:
- Despesas ordinárias — as de manutenção do dia a dia: salários de funcionários, limpeza, luz e água das áreas comuns, manutenção rotineira de elevadores e portões, pequenos reparos. Conta do inquilino, porque ele é quem usufrui.
- Despesas extraordinárias — as que valorizam ou preservam o patrimônio: obras estruturais, pintura de fachada, troca do telhado, instalação de equipamentos novos, indenizações trabalhistas anteriores e o fundo de reserva. Conta do proprietário, porque o patrimônio é dele.
O erro mais comum do mercado é o boleto do condomínio vir misturado e o inquilino pagar tudo sem olhar. Você tem direito de pedir ao síndico ou à administradora a discriminação das despesas — e de descontar (ou cobrar de volta) o que for extraordinário, se o contrato seguir a lei.
Reajuste, revisão e aumento: o que pode e o que não pode
O aluguel pode ser reajustado uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato (IGP-M e IPCA são os mais comuns). Reajuste não é renegociação: é a correção automática combinada. Coisa diferente é a ação revisional: depois de três anos de contrato, qualquer uma das partes pode pedir a revisão do valor para adequá-lo ao preço de mercado — para cima ou para baixo. E nada impede o caminho mais civilizado: sentar e renegociar a qualquer momento, de comum acordo. Em mercados desaquecidos, inquilinos com bom histórico têm mais força nessa conversa do que imaginam.
Visitas do proprietário: a casa é dele, o lar é seu
Aqui a lei é mais protetiva do que muita gente pensa. Alugado o imóvel, o proprietário não pode entrar sem combinar — a posse é do inquilino, e visita sem consentimento pode até configurar violação de domicílio. O inquilino, por sua vez, é obrigado a permitir vistorias agendadas e, se o imóvel estiver à venda ou para alugar de novo, a permitir visitas de interessados em horários combinados. A palavra-chave dos dois lados é a mesma: agendamento. Dono que tem a chave e "dá uma olhadinha" está errado; inquilino que nunca tem horário para a vistoria anual também.
Direito de preferência: se o imóvel for vendido, você é o primeiro da fila
Se o proprietário decidir vender, o inquilino tem direito de preferência: deve ser notificado, por escrito, com todas as condições da venda (preço, forma de pagamento), e tem 30 dias para exercer a compra nas mesmas condições. Se o dono vender a terceiros sem oferecer, o inquilino pode pleitear perdas e danos — e, se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel, pode até depositar o preço e ficar com ele. E atenção: venda não quebra contrato automaticamente — em contratos com prazo, cláusula de vigência e averbação, o comprador tem que respeitar a locação até o fim.
Devolução, vistoria e a pintura da discórdia
Nenhum documento evita mais briga do que o laudo de vistoria de entrada: fotos datadas, descrição do estado de cada cômodo, pintura, pisos, equipamentos. Na saída, a régua é essa — o inquilino devolve o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso normal. Essa expressão decide a pintura, o tema que mais gera atrito: se você recebeu com pintura nova e devolve com paredes marcadas além do desgaste razoável, a repintura tende a ser sua; se recebeu com pintura já cansada, não é obrigado a entregar melhor do que pegou. Sem laudo de entrada, a discussão vira palavra contra palavra — por isso ele protege os dois lados. Antes de assinar, aliás, vale conferir o checklist do contrato de aluguel.
Saída antecipada, multas e aviso prévio
O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa proporcional ao tempo que falta (se a multa é de três aluguéis para o contrato inteiro e você cumpriu dois terços, deve um aluguel). Exceção importante: transferência de trabalho para outra cidade, comunicada por escrito com 30 dias de antecedência, isenta a multa. Terminado o prazo do contrato e virando ele por prazo indeterminado, o inquilino pode sair a qualquer momento com aviso de 30 dias — e o proprietário pode pedir o imóvel de volta nas hipóteses da lei (a chamada denúncia), também com prazos de desocupação definidos. Multas por atraso e as garantias exigidas (fiador, caução ou seguro-fiança — comparamos as três aqui) têm limites legais: caução, por exemplo, não pode passar de três meses de aluguel, e a lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato.
A tabela que resolve as brigas: de quem é a conta?
| Situação | Quem paga | Por quê |
|---|---|---|
| Infiltração vinda do telhado, da fachada ou do vizinho | Proprietário | Problema estrutural / anterior ao uso |
| Chuveiro que queimou pelo uso normal | Inquilino | Conservação corriqueira do dia a dia |
| Pintura na devolução (recebeu nova, devolve danificada) | Inquilino | Devolver como recebeu, salvo desgaste natural |
| Pintura de fachada do prédio | Proprietário | Despesa extraordinária de condomínio |
| Dedetização e limpeza de caixa-d'água de rotina | Inquilino | Despesa ordinária / manutenção do uso |
| Fundo de reserva do condomínio | Proprietário | Despesa extraordinária por definição legal |
| Vazamento em tubulação interna antiga | Proprietário | Defeito da coisa, não do uso |
| Ralo entupido por uso | Inquilino | Decorrência direta do uso |
| IPTU e seguro incêndio | Conforme o contrato | A lei permite repassar ao inquilino se estiver escrito |
Na dúvida, volte à regra de ouro: o problema existiria mesmo se o imóvel estivesse fechado? Se sim (estrutura, idade, prédio), tende a ser do dono. Se só existe porque alguém usa o imóvel, tende a ser do inquilino.
Boa convivência é papel e prova, não confiança cega
O melhor conselho deste guia não está na lei: tudo por escrito. Pedido de reparo, autorização de furo na parede, acordo de reajuste menor, aviso de saída — mensagem ou e-mail, com data. Não porque a outra parte seja desonesta, mas porque memórias divergem e imóveis duram mais que boas intenções. Inquilino que comunica problemas cedo evita ser responsabilizado pelo agravamento; proprietário que responde rápido evita que um reparo de cem reais vire uma obra de dez mil. A Lei do Inquilinato é boa — mas o registro escrito é o que a faz funcionar sem advogado.
Perguntas frequentes
O proprietário pode entrar no imóvel com a chave dele? Não. Durante a locação, a posse é do inquilino; o dono só entra com autorização ou visita agendada. Entrar sem consentimento pode configurar violação de domicílio.
Quem paga o fundo de reserva do condomínio? O proprietário — é despesa extraordinária por definição da Lei 8.245/91. Se está embutido no boleto que o inquilino paga, cabe pedir a discriminação e o reembolso.
Posso sair antes do fim do contrato sem multa? Em regra, paga-se a multa proporcional ao tempo restante. A exceção legal é a transferência de trabalho para outra cidade, comunicada por escrito com 30 dias de antecedência.
O aluguel pode ser reajustado a qualquer momento? Não. O reajuste pelo índice do contrato é anual. Revisão para valor de mercado, fora isso, só por acordo entre as partes ou por ação revisional após três anos de vigência.
Conteúdo informativo baseado nas regras gerais da Lei 8.245/91, sem substituir a leitura do seu contrato nem a orientação de um advogado para casos concretos.